Presupuesto de reforma de local comercial
En un local, la obra no la manda el cliente: la manda la licencia de actividad. Presupuestar sin saber qué actividad va dentro es presupuestar otra cosa.
Esta es la diferencia esencial con una reforma de vivienda: en un local, lo que hay que ejecutar no lo decide el gusto, lo decide la normativa aplicable a la actividad. Un mismo espacio de 80 m² como tienda de ropa, como cafetería o como clínica dental son tres obras distintas en accesibilidad, en protección contra incendios, en ventilación, en instalaciones y en plazo. Y el plazo importa mucho, porque el inquilino paga alquiler desde el día que firma.
Los capítulos, con su unidad de medición
| Capítulo | Qué incluye | Se mide en |
|---|---|---|
| Trabajos previos | Vaciado del local, protección de fachada y escaparate, acometidas provisionales | partida alzada |
| Demoliciones | Retirada de instalaciones y acabados de la actividad anterior, tabiquería | m² · ml |
| Gestión de residuos | Contenedor, transporte y canon; separación por tipo | m³ |
| Albañilería y distribución | Tabiquería, aseos, almacén, trasdosados, formación de pendientes | m² · ml |
| Accesibilidad | Rampa o eliminación de escalón en el acceso, aseo adaptado, anchos de paso | ud · m² |
| Protección contra incendios | Sectorización, extintores, señalización, alumbrado de emergencia, detección si procede | ud · m² de sectorización |
| Fontanería y saneamiento | Aseos, office, y en hostelería la red de grasas con su separador | ud por punto · ml |
| Electricidad | Cuadro, circuitos, iluminación general y de escaparate, tomas de fuerza | ud de cuadro · ud por punto |
| Climatización y ventilación | Equipos, conductos, difusión, y extracción de humos en hostelería | ud · ml de conducto |
| Revestimientos y falsos techos | Solados, paramentos, techos registrables o continuos | m² |
| Fachada y escaparate | Carpintería de escaparate, cierre de seguridad, rótulo, toldo | ml · ud |
| Equipamiento fijo | Mostrador, estanterías fijas, barra en hostelería | ml · ud |
Lo que no es ejecución material y hay que contar
Proyecto y tramitación de la licencia
Proyecto de actividad, dirección técnica, certificados de instalaciones y la tramitación en sí. Según la actividad y el municipio, puede ser declaración responsable o licencia previa con plazos de resolución muy distintos.
Boletines y legalizaciones
Electricidad, climatización, y en hostelería la instalación de gas. Sin boletín no hay alta de suministro, y sin suministro no se abre.
Extracción de humos hasta cubierta
En hostelería, si no hay conducto existente, hay que llevarlo por patio o fachada hasta cubierta. Requiere autorización de la comunidad de propietarios y puede ser la partida más cara y la que más retrasa. Es el punto que más contratos de alquiler ha roto.
Acometidas y aumento de potencia
La potencia contratada del local anterior rara vez sirve para la actividad nueva. El aumento lo cobra la compañía y tiene sus plazos.
Rótulo y ocupación de vía
El rótulo suele necesitar su propia autorización municipal, y el vallado o andamio de obra en acera, su tasa.
Qué comprobar antes de dar un precio
- ¿Qué actividad exacta va a desarrollarse? Es la pregunta de la que cuelga todo lo demás.
- ¿Hay conducto de extracción a cubierta? En hostelería, decisivo.
- ¿El acceso tiene escalón? La accesibilidad no es opcional y puede obligar a rehacer la entrada y el pavimento.
- ¿Qué potencia eléctrica hay contratada? Y cuánta necesita la actividad.
- ¿Cuánto aforo y qué superficie? Determinan la sectorización y las salidas.
- ¿Desde cuándo se paga el alquiler? El plazo de obra es dinero real para tu cliente, y conviene reflejarlo en el presupuesto junto al precio.
Genera el desglose completo en segundos
Describe el local y la actividad, y la IA monta capítulos, partidas, mediciones y precios.
Generar presupuesto →Cómo montarlo en BuildGets
- Describe el local y la actividad: superficie, estado actual, actividad prevista y aforo estimado.
- Revisa el desglose contra la tabla, comprobando accesibilidad, incendios y ventilación, que son los que impone la normativa.
- Añade lo que no es ejecución: proyecto, tramitación, boletines y aumento de potencia.
- Ajusta precios con tu base propia o con una base de precios oficial.
- Expórtalo a PDF, Excel o BC3.
Si el uso previsto es administrativo, mira reforma de oficina.
Preguntas frecuentes
¿Qué capítulos lleva la reforma de un local comercial?
Trabajos previos, demoliciones, gestión de residuos, albañilería y distribución, accesibilidad, protección contra incendios, fontanería y saneamiento, electricidad, climatización y ventilación, revestimientos, fachada y escaparate, y equipamiento fijo.
¿Por qué la licencia de actividad condiciona el presupuesto?
Porque de la actividad prevista salen las exigencias de accesibilidad, sectorización de incendios, ventilación y extracción. El mismo local como tienda, como cafetería o como clínica son tres obras distintas. Presupuestar sin conocer el condicionado lleva a rehacer trabajo ya ejecutado.
¿Qué costes no son ejecución material?
Proyecto de actividad y dirección técnica, tramitación de la licencia, boletines y legalizaciones de instalaciones, aumento de potencia eléctrica, autorización del rótulo y tasas de ocupación de vía pública.
¿Por qué la extracción de humos es tan problemática en hostelería?
Porque si no existe conducto hay que llevarlo hasta cubierta por patio o fachada, lo que requiere autorización de la comunidad de propietarios. Suele ser la partida más cara y la que más retrasa la apertura.
¿Es obligatorio el aseo adaptado?
Depende de la actividad y de la superficie, pero la accesibilidad del acceso y de los recorridos no es negociable en un local de pública concurrencia. Conviene resolverlo en el proyecto, no descubrirlo en la inspección.
¿BuildGets sirve para presupuestar un local?
Sí. Genera el desglose por capítulos y partidas con mediciones y precios, y lo exportas a PDF, Excel o BC3.