Presupuesto de obra nueva unifamiliar
El presupuesto de una vivienda unifamiliar se organiza en capítulos por orden de ejecución: movimiento de tierras, cimentación, estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones, carpinterías, revestimientos y acabados. Su total es el PEM (presupuesto de ejecución material), que no incluye gastos generales, beneficio industrial, honorarios, licencias ni IVA.
En obra nueva el problema no es medir: el proyecto trae las mediciones. El problema es que el promotor lee una cifra —el presupuesto de ejecución material— y cree que ese es el coste de su casa. No lo es, y la diferencia entre esa cifra y lo que acaba pagando puede rondar el 40% o más. Un presupuesto útil explica las dos cosas.
¿Quieres verlo con números? Mira un ejemplo de presupuesto de vivienda unifamiliar de 150 m² con todas sus partidas, mediciones y precios, y adáptalo a tu obra. Si lo que vas a hacer es ampliar, tienes el ejemplo de ampliación de vivienda de 35 m² y el de un garaje de 30 m².
Los capítulos, por orden de ejecución
| Capítulo | Qué incluye | Se mide en |
|---|---|---|
| Actuaciones previas | Desbroce, replanteo, vallado, acometidas provisionales de obra, caseta | m² · ud |
| Movimiento de tierras | Excavación, vaciado, transporte a vertedero, relleno y compactación | m³ |
| Cimentación y saneamiento enterrado | Zapatas, riostras, solera, drenaje y red horizontal | m³ de hormigón · kg de acero · ml de tubo |
| Estructura | Pilares, forjados, escalera, muros de contención | m² de forjado · m³ · kg |
| Cubierta | Formación de pendientes, aislamiento, impermeabilización y cobertura | m² |
| Fachadas y particiones | Cerramiento, aislamiento, tabiquería interior | m² |
| Carpintería exterior y vidrios | Ventanas, puertas de acceso, persianas, cerrajería | ud · m² |
| Instalaciones | Fontanería, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, climatización, ventilación, ACS, solar | ud por punto · ml · ud de equipo |
| Aislamientos e impermeabilizaciones | Los que no van dentro de otro capítulo | m² |
| Revestimientos y acabados | Alicatados, solados, falsos techos, pintura, carpintería interior | m² · ud |
| Equipamiento | Aparatos sanitarios, grifería, mobiliario de cocina | ud · ml |
| Urbanización interior | Accesos, pavimentos exteriores, vallado definitivo, jardinería, piscina | m² · ml · ud |
| Gestión de residuos | Según el estudio de gestión de residuos del proyecto | m³ · t |
| Seguridad y salud | Según el estudio de seguridad y salud | partida alzada |
| Control de calidad | Ensayos de hormigón, acero y compactación | ud de ensayo |
Lo que el promotor descubre tarde
Honorarios técnicos
Proyecto y dirección de obra del arquitecto, dirección de ejecución del arquitecto técnico, coordinación de seguridad y salud, y el proyecto de las instalaciones que lo requieran. No están en el PEM y son un porcentaje relevante.
Licencias, tasas e impuestos municipales
Licencia de obra mayor, impuesto sobre construcciones, tasa de ocupación si se ocupa vía pública, y al terminar la licencia de primera ocupación. Varían mucho entre municipios.
Acometidas definitivas
Agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones. Los derechos de acometida los cobra cada compañía y son independientes de la obra. Si la parcela está lejos de la red, la extensión puede ser una cifra seria.
Geotecnia y topografía
El estudio geotécnico es obligatorio y condiciona la cimentación: si aparece un terreno peor de lo previsto, la cimentación se encarece antes de empezar. Hacerlo tarde es caro.
Seguros y garantías
Seguro decenal cuando procede, y garantías exigibles a la constructora.
Lo que no entra aunque parezca que sí
Mobiliario, electrodomésticos, iluminación decorativa y muchas veces la jardinería y la piscina. Conviene listar explícitamente lo excluido: es la mejor forma de evitar la conversación incómoda al final.
Qué comprobar antes de dar un precio
- ¿Hay estudio geotécnico? Sin él, la cimentación es una estimación.
- ¿La parcela tiene acometidas en linde? Si no, hay que valorar la extensión de servicios.
- ¿Qué pendiente y qué desmonte? El movimiento de tierras en parcela con desnivel se dispara y arrastra muros de contención.
- ¿Nivel de calidades? Es lo que más separa dos presupuestos de la misma casa: la diferencia está en acabados e instalaciones, no en la estructura. Las cifras por calidad están en el precio del m² de construcción en 2026.
- ¿Se incluye urbanización interior? Accesos, vallado, jardinería y piscina suman más de lo que se piensa.
- ¿Contrato a precio cerrado o por mediciones? Cambia por completo quién asume las desviaciones.
Genera el desglose completo en segundos
Describe la vivienda y la IA monta capítulos, partidas, mediciones y precios. Exportable a PDF, Excel y BC3.
Generar presupuesto →Cómo montarlo en BuildGets
- Describe la vivienda: superficie construida, plantas, tipo de estructura, nivel de calidades y si hay sótano o piscina.
- Revisa capítulo a capítulo contra la tabla, prestando atención a residuos, seguridad y control de calidad, que se olvidan a menudo.
- Añade el resumen PEM → PEC con gastos generales, beneficio industrial e IVA, y una lista de lo excluido.
- Ajusta precios con tu base propia o con una base de precios oficial, útil si la obra tiene financiación pública.
- Expórtalo a BC3 para la dirección facultativa, o a PDF y Excel para el promotor.
Durante la ejecución, el seguimiento de certificaciones y margen por obra es lo que evita descubrir el desvío al final.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el PEM y en qué se diferencia del PEC?
El presupuesto de ejecución material es la suma de las partidas: materiales y mano de obra. El presupuesto de ejecución por contrata añade gastos generales y beneficio industrial —13% y 6% en obra pública, negociables en privada—. Sobre el PEC se aplica el IVA.
¿Qué costes no están en el presupuesto de ejecución?
Honorarios técnicos, licencias e impuestos municipales, derechos de acometida de las compañías, estudio geotécnico y topografía, seguros y garantías, y normalmente mobiliario, electrodomésticos y jardinería. Ninguno es menor.
¿Qué capítulos lleva el presupuesto de una vivienda unifamiliar?
Actuaciones previas, movimiento de tierras, cimentación, estructura, cubierta, fachadas y particiones, carpintería exterior, instalaciones, aislamientos, revestimientos, equipamiento, urbanización interior, gestión de residuos, seguridad y salud, y control de calidad.
¿Por qué dos presupuestos de la misma casa se diferencian tanto?
Casi siempre por el nivel de calidades en acabados e instalaciones, no por la estructura. También por lo que cada uno incluye o excluye: urbanización interior, piscina y equipamiento pueden estar dentro o fuera.
¿Hace falta estudio geotécnico?
Sí, es obligatorio y condiciona directamente la cimentación. Sin él, ese capítulo es una estimación, y si el terreno resulta peor de lo previsto la cimentación se encarece antes de empezar la obra.
¿BuildGets sirve para presupuestar obra nueva?
Sí. Genera el desglose por capítulos y partidas con mediciones y precios, y lo exportas a BC3 para la dirección facultativa o a PDF y Excel para el promotor.