En las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación entre empresarios, la factura va sin IVA: el que lo declara es quien recibe la obra. Es la duda más repetida entre contratistas y subcontratas, y el error más caro cuando se hace mal.
Preparar un presupuesto con esta opciónLa inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del IVA se aplica a las ejecuciones de obra, con o sin materiales, que sean consecuencia de contratos para la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, cuando el destinatario es un empresario o profesional (promotor, contratista principal o subcontratista). La factura se emite sin IVA, con la mención «Inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2º.f) LIVA», y el IVA lo declara quien recibe la obra.
| Quién factura a quién | ¿Inversión? | Por qué |
|---|---|---|
| Subcontrata de fontanería → contratista principal, obra nueva | Sí | Ejecución de obra dentro de una construcción entre empresarios |
| Contratista → promotor (empresa) de una promoción | Sí | Contrato de construcción |
| Contratista → particular que reforma su vivienda | No | El destinatario no es empresario |
| Almacén de materiales → contratista | No | Es una entrega de bienes, no ejecución de obra |
| Arquitecto → promotor (proyecto y dirección) | No | Es un servicio profesional, no ejecución de obra |
| Reforma de un local para una empresa, sin rehabilitación | Depende | Solo si la obra cumple la definición de rehabilitación de la LIVA |
Base imponible sin cuota. No se pone «IVA 0 %»: se pone que no se repercute.
«Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley 37/1992 del IVA».
Obligatorio, porque es quien va a autorrepercutirse el IVA.
El destinatario debe comunicar por escrito que actúa como empresario y que la obra cumple los requisitos. Guarda esa comunicación.
El presupuesto de ejecución material no cambia: el PEM, los gastos generales y el beneficio industrial son los mismos. Lo que cambia es la última línea: en vez de «IVA 21 %», la propuesta lleva «Sin IVA: inversión del sujeto pasivo» y el total coincide con la base. En BuildGets CLIENTE puedes dejar el IVA en 0 % y escribir la mención en las condiciones de la propuesta; en las certificaciones de STUDIO, cada certificación hereda ese criterio. Al enviarlo a Holded, la factura sale con el mismo tratamiento.
El destinatario no puede deducírselo y Hacienda puede exigirlo igualmente al receptor. Toca rectificar la factura.
El contratista deja de ingresar un 21 % que luego le reclaman con recargo.
Nunca. Un particular que reforma su casa paga IVA (21 % o 10 % si cumple los requisitos de reforma de vivienda).
Sin la frase legal, la factura es defectuosa aunque el tratamiento sea correcto.
Información general a noviembre de 2026, sin valor de asesoramiento fiscal o legal: consulta a tu asesor para tu caso concreto.
Un mecanismo del IVA por el que, en las ejecuciones de obra de urbanización, construcción o rehabilitación entre empresarios, el IVA no lo repercute quien hace la obra, sino que lo declara quien la recibe. Está en el artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del IVA desde 2012.
La factura va sin cuota de IVA y con una mención como «Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al art. 84.Uno.2º.f) de la Ley 37/1992 del IVA». Debe llevar el NIF del destinatario.
No. La inversión del sujeto pasivo exige que el destinatario sea empresario o profesional. A un particular se le factura con IVA: 21 % en general o 10 % si la reforma cumple los requisitos de obras en vivienda.
Sí, es el caso más frecuente: el subcontratista factura al contratista principal sin IVA cuando la obra es de construcción o rehabilitación, y el contratista factura al promotor también con inversión si el promotor es empresario.
En CLIENTE, elige IVA 0 % y añade la mención legal en las condiciones; el total de la propuesta coincide con la base. El presupuesto se envía a Holded con ese criterio para facturarlo.
Prepara la propuesta con o sin IVA y envíala para que tu cliente la acepte.
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